2006年中国房地产市场的十大预测
1.房地产价格依然上涨，但将变得“温顺”
估计房价增幅将以7％为支点，上下波动2个百分点，低于或接近GDP增长速度，其中以5％到7％的可能性最大。这是政府、开发商、消费者三方均可接受的增长速度，也是国家调控的成绩所在。虽然本人未从高层决策者那里嗅得什么信息，但我坚信5％至9％的增幅将是房地产价格调控的基本目标。尽管总有学者主张强行下拉房价，但GDP仍在快速增长，要让房价“反其道而行之”，这无异于“痴人说梦”。若要低于5％，除非遇到“非典”这样极特殊事件，不然数据必有虚假之嫌。
2．城市土地控制会出现“紧中有松”的迹象
“8·31”大限之前政府虽然集中放了一些土地，但之后土地市场管理还是较以前要紧，这对开发市场确实有影响，进而影响着市场供求关系。如果需求不变，要控制房价，只能增加供给才能达到目的。但要增加供给就要放地。2006年如果要严控房价大幅上升，土地管理部门纵有千般理由把紧关口，也要给建设部门和各级政府一个“交待”。况且早有开发商往国土资源部的大院里投了枚“地荒论”炸弹，房价再大幅上涨，土地管理部门想置身事外，立个“洁身自好”的牌坊，社会大众也难答应。
3．“政策恐慌期”已经过去，市场逐渐恢复
不会有2005年那样一系列的政策出台，但会有一些体现节能省地意图和规范市场秩序的政策、措施出台，如控制套型结构、控制高档商品住房开发、鼓励中低价位和中小套型住房开发，以及推行实名购房制度、限制内部认购、加强对中介市场的管理和出台住房专项维修基金管理办法等。除了建设部外，这些政策、措施可能涉及国土资源部、税务总局、央行和地方政府。虽然“抑制”仍是主调，但不会是唯一的声音，毕竟市场再持续观望下去是不可行的。
4．对消费需求的引导可能引起中央政府的重视
放松土地控制是不得已而为之，且幅度十分有限，控制需求增长特别是住房过度需求将被提上议程。现在人均住宅建筑面积已经超过26平方米，如此下去用不了几年小康居住目标就会实现。住的小不是好事，住的太大也不是好事。别墅生活在中国将永远是异邦情调，不适合国情；住房越开发越大、买了不住等问题再不加以重视，必将给未来社会发展埋下隐患，最终咽下这个“苦果”的还是全体人民。不承认房地产业的支柱地位不对，过分倚重房地产业拉动经济增长也不行。
5．住房保障问题得到重视
“住房保障”曾一度在政府的词典里消失，各级政府都津津乐道于住房制度改革的成绩。2005年，经济适用房被媒体炒得“臭不可闻”，海内外学术界的无情批判更让政府不得不反思。一个亲民的政府不能不关注民意，再加上控制房价的压力巨大，一些地方政府开始积极兴建经济适用房，并开发或收购廉租房。但也会有一些地方政府开始探索货币化补助问题，这正是本人积极倡导的。而且回龙观新楼地面塌陷事件让我更加深信不疑：实物补助或早或晚走投无路，货币补助才是住房保障的发展方向！
6．房地产理财观念更加深入人心
穷人关注保障，富人则关注理财。股市未老先衰，而房市则丰姿绰约、青春摇荡。尽管2005年房市“不听话”，中央政府对它来了个“泰山压顶”，但房价总体上不见下跌。除上海等个别城市外，房市依然妖娆迷人。现在的富人有很多受过高等教育，分析、把握大局的能力大大增强，尽管政府依然在实施房地产调控，我行我素者仍然不少，而且调控过程中的激烈讨论似乎更让房地产理财观念深入人心。这就给宏观调控带来了更大压力：光靠行政措施不行，立法手段必须登场。
7.物业纠纷增加、冲突加剧，主管部门必要采取规范措施
物业公司原本是以“微利”、“服务”面孔出现的，但业主们都说它是“天使的脸庞，魔鬼的心肠”。2005年虽有“从被窝里拖出业主”这样骇入听闻的司法干预，但也有美丽园业委会全面胜诉、物业费大降这样大快人心的消息。于是，纠纷在增加、冲突在加剧，为服务质量，也为收费定价问题。纠纷还使人们开始反思物业管理模式问题：李建国的“物业革命”不无道理。本人认为，业主委员会踢开物业公司闹革命，直接从市场上雇佣专业服务力量也是一条可探索之路。
8．著名房地产商将出现总部迁址进京的迹象
有意做行业“龙头老大”的不止10家，胸怀挤进“TOP 10”大志的更不下100家。但能否成“龙”，除常规条件外，还与你是呆在“河里”还是“海里”有关。政治家们只有集中在北京才能运筹帷幄，科学家、理论家、艺术家离开北京大都难成气候。开发公司也不例外，要跨区域发展，不在北京，指挥棒就不灵——它不仅是全国最大、档次最高的市场，也是政策、信息的主要发源地和顶级合作者与人才的聚积地。顺驰总部已迁至北京，2006年还会有顶级大佬做出类似决策，并引发其他大公司的思考。非去北京吗——是的!这就是“首都效应”，也是中国特色。
9.海外开发商开始做进入的前期准备
按照现行法律规定，海外投资者要在中国大陆注册独资房地产开发公司很困难，想进来只能以合资、合作的方式操作。但是，合资、合作是许多外国投资者不愿意的。随着时间的推进，外商自由进入大陆市场为时不远。宏观调控后，大陆房地产市场在土地拍卖、投资立项及配套费用的收取上将更加合理，投资程序也更加规范，这增加了外国投资者进军中国市场的信心。2006年，有意进入大陆市场的海外房地产开发公司将开始进行前期调查、准备、选址，研究大陆的房地产法律与开发项目的定位，以及与大陆各方的合作问题。对开发商来说，是“狼”要来了，但对消费者兴许是件好事。
10．海外REITS仍难在中国内地开展业务，但开发商开始考虑通过REITS谋求海外上市
中国内地对涉外金融问题历来谨慎。尽管海外金融机构要求中央政府开放金融市场的呼声一直很高，但对一个大国来说，保持金融体系的相对独立性至关重要。虽然目前海外REITS在中国大陆活动比较频繁，但制约REITS发展的政策、法律保障和市场环境仍然十分明显，所以2006年海外REITS在中国内地还难有大的作为。但是，东方不亮西方亮，个别公司通过REITS在香港的成功上市，给了许多同行新的启示：像长颈鹿那样，把脖子伸到栅栏外，仍然是不会饿死的。 
(北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士生导师 董 藩)